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The Financial Post

Las SOCIMI, un atractivo instrumento para el sector hotelero

21 Abr , 2017  

Hace apenas dos semanas, celebramos la quinta edición de nuestro Foro de Finanzas Cross Capital, que se va consolidando como evento de referencia en Canarias, en el que contamos con una ponencia dedicada de forma monográfica a las SOCIMI (Sociedades Anónimas Cotizadas de Inversión Inmobiliaria) de la mano de Armabex, una de las firmas nacionales más activas en el asesoramiento para el montaje de este tipo de sociedades.

Del tema en cuestión se ha escrito mucho, no en vano son, junto a los fondos de inversión y las sociedades inmobiliarias bancarias (fruto de las adjudicaciones), las nuevas propietarias de gran parte del parque inmobiliario español, principalmente oficinas y hoteles.

Por repasar los requisitos básicos para su constitución, destacaríamos los siguientes aspectos:

  • Se requiere un capital social mínimo de 5 millones de euros y al menos 1 inmueble.
  • Es obligatoria su cotización en el MAB u otros mercados regulados.
  • Al menos el 80% de sus activos deben ser inmuebles o terrenos para la promoción de naturaleza urbana, dedicados al alquiler o participaciones en otras SOCIMI o REIT (Real Estate Investment Trust).
  • Es obligatorio el reparto de dividendos: al menos el 80% de los ingresos obtenidos por rentas de alquiler; al menos el 50% de los beneficios por ventas de sus activos; el 100% de los dividendos obtenidos de otras SOCIMI o REIT.
  • Los activos deben permanecer al menos 3 años.
  • No hay limitación de financiación ajena.
  • Los activos pueden estar dentro o fuera del territorio nacional.

En cuanto a su fiscalidad, que supone uno de sus atractivos, a grandes rasgos contempla lo siguiente:

  • Están sujetas al Impuesto de Sociedades a un tipo de gravamen del 0%.
  • Si no se cumple con el requisito de permanencia en relación con un determinado activo (inmueble o acciones/participaciones en otros REIT), las ganancias e ingresos correspondientes a dichos activos estarán sujetas a un tipo de gravamen del 25%.
  • El tratamiento para los accionistas dependerá de las características personales de éstos (similar para dividendos y ganancias de capital), esto es, si los socios son residentes o no en España con establecimiento permanente, estarán sujetos a un tipo del 19-23%, etc.
  • Las sociedades que elijan aplicar el régimen fiscal especial de las SOCIMI deben revertir todos los ajustes temporales hechos en el pasado a la base imponible, estando el impacto neto sujeto al tipo de gravamen general del 25%.

En cuanto al proceso de constitución e incorporación al mercado, se trata de un proceso largo y trabajoso, con varias fases (estudio de la adecuación, constitución, tramitación CNMV, valoración de activos, de la sociedad, business plan, todo ello antes de salir al MAB) que abarcan varios meses (e incluso años, en función de la complejidad) e involucran a varios asesores (legal, fiscal, inmobiliario, auditor, registrado).

No obstante, las SOCIMI han venido para quedarse y jugar un rol predominante en el sector inmobiliario español y en concreto en el hotelero, véase por ejemplo el caso de Hispania, que es la propietaria de casi una veintena de establecimientos en Canarias, adquiridos en los cinco últimos años. Por citar algunos de los atractivos para el sector, desde el punto de vista del empresario, destacaríamos los siguientes:

  • Favorecen el crecimiento sostenible del sector mediante el reposicionamiento de los activos, en la medida en que contemplan Capex en la adquisición, para que el foco se centre en la gestión y en la rentabilidad (en muchos casos el RevPar de los hoteles vacacionales supera el 10% anual), atrayendo inquilinos gestores de primer nivel (Barceló, Meliá, NH, etc.).
  • Al tratarse en algunos casos de SOCIMI especializadas, permiten optimizar la estructura financiera, compartiendo el conocimiento con el resto de inversores, implicándose en la toma de decisiones y alimentando la creación de valor.
  • Se trata de una fórmula de crecimiento empresarial para el grupo de tamaño pequeño-medio que aspire a expandirse mediante la adquisición de nuevos activos, dado que permite de forma profesionalizada y transparente atraer inversión institucional o incluso minorista, aumentando el poder de negociación de precios con los turoperadores.
  • Sirven como instrumento de reestructuración societaria para su adaptación a los nuevos requisitos de los mercados y de la financiación bancaria.
  • Permiten un alineamiento de intereses entre la propiedad y la gestión: los contratos con los inquilinos explotadores deben ser de arrendamiento, y no de gestión, si bien suelen contemplar un suelo que garantiza una parte fija de renta y otra variable en función de los resultados.

España es un país líder en la industria turística, referente de competitividad a escala internacional, con más de 900.000 habitaciones, de las que algo más de la mitad están en destinos de playa atractivos como Canarias, con un elevado porcentaje (más del 80%, según estimaciones) en manos de propietarios independientes o pequeños grupos hoteleros. Las SOCIMI profesionales todavía tienen mucha capacidad de inversión y necesidad de rehabilitación hay mucha, con lo que vaticinamos que la actividad inversora va a continuar con dinamismo. Desde el punto de vista del empresario, lo que invitamos es a una reflexión, dado que puede ser buen momento –ahora que los ingresos acompañan– para dar un salto y crecer, invirtiendo en renovación, adquiriendo nuevos hoteles y potenciando la mejora de resultados de cara al futuro, algo que podrían hacer por sí solos, o acompañados, en el caso de que decidan constituir una SOCIMI.

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Munesh Melwani es socio fundador y director general de Cross Capital (@CrossCapital)

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