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Desde las alturas

La paradoja de la vivienda vacacional (y II)

17 Nov , 2017  

El pasado lunes 6 de noviembre se cerró la consulta pública sobre el alquiler de viviendas vacacionales, por lo que la ciudadanía podía opinar y dar su visión en este asunto. Me parece una gran iniciativa del Gobierno de Canarias: escuchar para actuar en consecuencia. Sobre este asunto justamente escribía en mi último post. En esta segunda y última parte comparto mi visión sobre cómo debería ser, desde mi punto de vista, la norma que regule el alquiler de vivienda vacacional en Canarias.

Se trata de una actividad económica que compite directamente con apartamentos turísticos y hoteles. Pertenece al sector terciario, al de servicios, por lo que se debería regular de igual forma que cualquier establecimiento hotelero y extrahotelero, por los siguientes motivos.

comparativa normativa hoteles vs alquiler vacacionalComercialmente están equiparados

La oferta es de fácil acceso para cualquier usuario mediante los diferentes portales web y la demanda se fundamenta principalmente en términos de competencia de precio (se busca el precio más bajo).

No hay control en la comercialización, cualquier propietario de una vivienda puede publicitar sin dar de alta la actividad, se debería controlar y exigir a los portales de venta que aseguren la legitimidad de la actividad y ser responsables subsidiarios si no se verifica y garantiza el alta de la vivienda en turismo bajo las mismas reglas que el resto de viviendas vacacionales.

En el resto de Europa están controlando a los portales imponiendo multas multimillonarias cuando no cumplan con esta norma principal.

Todos los establecimientos hoteleros cuando contratan con un turoperador o portal OTA tiene que demostrar su alta en turismo y certificar la actividad; si hay algún tipo de fraude la comercializadora es responsable subsidiaria de cualquier problema.

Los establecimientos hoteleros y extrahoteleros se rigen y tienen que cumplir con una serie de normativas

Por ejemplo laboral, seguridad, salud-higiene y calidad, entre otras. Mientras que al alquiler vacacional no se le exigen las mismas normas y realizan la misma actividad; eso genera un importante gap en materia de costes y calidad del servicio, y por lo tanto una competencia desleal.

          * En materia laboral, el convenio de hostelería es uno de los más estrictos. Por poner ejemplos, el salario mínimo a jornada completa está muy por encima del salario mínimo interprofesional, con sus diferentes categorizaciones, pagas extras, galas, demás complementos salariales y 48 días de vacaciones. Mientras, el alquiler vacacional no se adhiere a este convenio, y muchas veces sin ni siquiera se da de alta a los trabajadores, con el consiguiente fraude a la Seguridad Social y falta de protección de los empleados. Y es que las labor de funciones básicas que realizan un trabajador de vivienda vacacional y un apartamento turístico son las mismas: limpieza, mantenimiento y recepción de los huéspedes.

          * En materia de seguridad. Todos los días se tiene que informar a las Fuerzas y Cuerpos de Seguridad del Estado de los huéspedes que se alojan en los hoteles y apartahoteles, para ver si tienen causas pendientes y controlar los movimientos de posibles delincuentes. En la etapa actual de nuestra historia tiene que ser obligatorio identificar y dar reporte de todos los clientes para garantizar la seguridad del destino y evitar un posible atentado terrorista. Se ha detectado que los terroristas utilizan este tipo de alojamiento al no reportar los propietarios a los huéspedes a los estamentos de control de turistas. Nuestro destino es uno de los principales receptores por nuestras garantías de seguridad y tenemos que hacerlas valer.

            También se llevan a cabo medidas contraincendios. Los establecimientos hoteleros y extrahoteleros tienen que cumplir una normativa que exige, entre otras cosas, puertas contraincendios en los pasillos y habitaciones; colchones, colchas y cortinas ignífugas; detectores contraincendios; extintores y mangueras en todos los pasillos; centralita contraincendios para monitorizar; alarma contraincendios; tanque contraincendios; o sistemas de propulsión del agua (bombas específicas). Una comunidad de vecinos tendría que estar igualmente protegida contra un incendio si en ella se practica esta actividad. Imagínense las posibles consecuencias que podría ocasionar a los residentes un negligente uso de la vivienda por la actividad.

            Auditorías de baja tensión (OCA)

           * En materia de salud e higiene. los establecimientos hoteleros y extrahoteleros tienen que cumplir con una serie de normativas y controles del estado muy estrictos, como por ejemplo de legionella, control antiplagas y piscinas, para garantizar la calidad, seguridad y salubridad de la actividad.

En este apartado es obligatorio también 1) Tener una empresa externa que haga las auditorías, controles y desinfecciones; es un coste añadido a la actividad que garantiza unas  condiciones óptimas de salubridad y calidad. 2) De la normativa de la legionella se derivan unos costes asociados energéticos y de mantenimiento muy altos, al tener que tener los acumuladores a 60º y los circuitos de recirculación a 55º, entre otras exigencias. 3) La normativa de piscinas es muy laboriosa todos los días se tienen que tomar hasta tres muestras diferentes y además los establecimientos de más de 50 habitaciones tienen que tener un socorrista en el horario que este abierto la piscina.

            * En materia de calidad. los establecimientos hoteleros y extra hoteleros tienen que cumplir con una serie de medidas estructurales, de servicios y equipamiento que garantizan la    estandarización de las normas de calidad del servicio y el alojamiento.

Se debe regular una estandarización del alquiler vacacional de calidad mínima, para preservar y hacer prevalecer la imagen del destino.

La convivencia del alquiler de vivienda vacacional

Se ha visto que genera muchas incompatibilidades con el uso residencial y genera crispación social.

  • Es prioritario regular para que la convivencia y respeto de los turistas con los residentes sea la correcta, en muchas ocasiones se ocupan apartamentos para dos personas por multitudes, sin respetar la habitabilidad ni las normas de convivencia de la comunidad de vecinos.
  • Y el último y a la vez más importante, las comunidades se rigen bajo la Ley de Propiedad Horizontal del Código Civil, los estatutos de las comunidades de vecinos rigen sobre la norma del alquiler de vivienda vacacional. En ellos se deberá establecer si la comunidad permite la actividad económica o no, en caso negativo, no se podrá dar licencia turística bajo ningún concepto. En el caso en el que la comunidad no esté regulado o contemplado el alquiler de vivienda vacacional, este aspecto se deberá debatir en asamblea de propietarios y aprobarse bajo mayoría cualificada.

En definitiva, el alquiler de vivienda para un uso vacacional tiene y debe equipararse a las normativas del sector hotelero y extrahotelero, para cumplir con las mismas condiciones y estándares de calidad, seguridad y laboral, para que la imagen y reputación del destino no se vea afectada negativamente.

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Juan Fco. Reverón Sebares es director del Hotel Spa Villalba

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