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The Financial Post

Modelos de gestión hotelera. Distribución de riesgos

14 Dic , 2017  

Con este título, no es para nada nuestra intención que un financiero entre a valorar los diferentes modelos de gestión hotelera en una asociación con tal cantidad de profesionales de la gestión hotelera como son los asociados y lectores de este blog.  Sin embargo, sí nos parecía interesante dedicar este último artículo del año, a la vista de los movimientos y estrategias de determinados inversores y grupos empresariales,  intentar reflexionar sobre qué sentido tiene para determinados agentes invertir en un sector en el que no tienen ni experiencia, ni conocimiento. La respuesta está clara, la correcta distribución de riesgos.

Sintetizando mucho, la multitud de sistemas de gestión hotelera y dejando a un lado la amplitud de terminología que nos podemos encontrar −modelos americanos o europeos de gestión, con o sin propiedad del inmueble, titularidad, propiedad, gestión independiente, alquileres fijo, contratos de renta variable sobre ingresos, contratos de management, fees básicos, incentive fees, franquicias, royalty, y hasta Socimis hoteleras, desde el punto de vista de un financiero y/o inversor todos estos modelos comparten y se podrían clasificar según un único concepto: distribución adecuada de los riesgos.

Nada extraño, y hasta inmediato para cualquiera de nosotros, es reflexionar sobre cuánto pone el promotor/propietario de un proyecto y/o una empresa cuando se acerca a un amigo, a un banco, o a un inversor a pedir su colaboración y/o fondos para poner en marcha el negocio; cuánto aportas tú, qué pones tú es lo primero que nos viene a la cabeza. Lo mismo ocurre cuando pensamos en cualquier modelo de gestión que se nos ocurra, siempre hay una identificación clara, o debería haberla, entre lo que arriesga cada una de las partes y el retorno que puede obtener.

Así, por ejemplo, en modelos donde la propiedad del inmueble está diferenciada de la gestión y se establece una comisión variable, un inversor/propietario del inmueble que no tenga idea de gestión hotelera, lo primero que hará es evaluar qué se está jugando/invirtiendo el gestor seleccionado como garantía de su colaboración, cuidándose muy mucho de establecer garantías que imposibiliten que mañana al gestor le vaya mal y le deje en la estacada (requerimiento de una inversión inicial, avales y garantías, inversiones en reposición, canon y/o penalizaciones de salida, etc.).

Olvidarnos de que existe igualmente esta relación en el caso de hoteles de gestión independiente es un gran error y la excusa de muchos gestores independientes para justificar su crecimiento o no-expansión. Cierto es que el músculo financiero de muchos hoteles independientes nada tiene ver con el de grandes cadenas o gestores hoteleros, lo que lo hace más complicado, pero no imposible. Renunciar a la política de dividendos por parte del accionariado inicial, abrir parte del capital a inversores manteniendo la gestión, establecer garantías sobre otros inmuebles del grupo, delegar, si es el caso, determinados aspectos de la gestión en profesionales específicos, estar en disposición de que un ajeno a las partes experto en el sector emita informes de la calidad y eficiencia de la gestión, imponer determinados procedimientos de supervisión/reporting de información por controllers externos de gestión hotelera, y pignorar o reservar determinadas partidas de ingresos como garantías,  pueden ser aspectos más que suficientes para que un inversor ajeno al sector se plantee invertir de manera directa y no a través de vehículos como viene siendo habitual (SOCIMIS, acciones de empresas hoteleras, fondos específicos, etc). Este tipo de aspectos y consideraciones no distan mucho de las que tiene en cuenta cualquier entidad financiera cuando canalizan el crédito, persiguiendo, en definitiva, una correcta distribución del riesgo que garantice el repago de los fondos aportados.

Finalmente, desde este espacio en El blog de Ashotel, queremos desearles desde Cross Capital unas muy felices fiestas y un próspero 2018.

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Johanna Prieto González es la responsable del departamento de Finanzas Corporativas de Cross Capital (@CrossCapital)

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